Escrituras
1) Escritura Pública:
Entende-se por escritura pública a interpretação formal ou instrumental de ato ou negócio jurídico, feita por notário público, a pedido das partes interessadas, em consonância com os preceitos legais.
Por trata-se de ato solene, a escritura pública deve conter todos os requisitos obrigatórios, para então produzir os seus efeitos no mundo jurídico. Dentre os requisitos necessários, está à obrigatoriedade de colher as assinaturas das partes presentes ao ato, conforme determina o art. 215, do Código Civil Brasileiro. A assinatura representa a vontade das partes inserida no ato. Não se admite ato notarial sem o consentimento das partes, salvo a Ata Notarial. A ausência de assinatura transforma o ato “ sem efeito.”
Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena.
§ 1o Salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:
I - data e local de sua realização;
II - reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
III - nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
IV - manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
V - referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
VI - declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;
VII - assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.
§ 2o Se algum comparecente não puder ou não souber escrever, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo.
§ 3o A escritura será redigida na língua nacional.
§ 4o Se qualquer dos comparecentes não souber a língua nacional e o tabelião não entender o idioma em que se expressa, deverá comparecer tradutor público para servir de intérprete, ou, não o havendo na localidade, outra pessoa capaz que, a juízo do tabelião, tenha idoneidade e conhecimento bastantes.
§ 5o Se algum dos comparecentes não for conhecido do tabelião, nem puder identificar-se por documento, deverão participar do ato pelo menos duas testemunhas que o conheçam e atestem sua identidade.
Art. 216. Farão a mesma prova que os originais as certidões textuais de qualquer peça judicial, do protocolo das audiências, ou de outro qualquer livro a cargo do escrivão, sendo extraídas por ele, ou sob a sua vigilância, e por ele subscritas, assim como os traslados de autos, quando por outro escrivão consertados.
Art. 217. Terão a mesma força probante os traslados e as certidões, extraídos por tabelião ou oficial de registro, de instrumentos ou documentos lançados em suas notas.
Art. 218. Os traslados e as certidões considerar-se-ão instrumentos públicos, se os originais se houverem produzido em juízo como prova de algum ato.
Art. 219. As declarações constantes de documentos assinados presumem-se verdadeiras em relação aos signatários.
Em casos excepcionais a escritura pública, anteriormente declarada incompleta, poderá ser re-ratificada, desde que o elemento faltante seja solucionado. Para a convalidação da escritura o notário deverá lavrar uma escritura de re-ratificação ou de aditamento aproveitando o ato anteriormente praticado. Esta nova escritura lavrada não viola o princípio de unicidade do ato notarial.
2) Negócios jurídicos que exigem forma especial por escritura pública
Segundo o art. 108 do CC, salvo exceção prevista em lei, a escritura pública é essencial para a validade dos negócios jurídicos de consituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país.
· Atos constitutivos de direitos reais sobre imóveis;
· Transferência de direitos reais imobiliários;
· Modificação de direitos reais imobiliários;
· Renúncia de direito real sobre imóvel;
· Outras ocorrências da escritura pública.
3) Requisitos da escritura pública –
São requisitos da escritura pública, sob pena de invalidade:
a) a data do ato com indicação do local, do dia , mês e ano;
b) o lugar onde foi lida e assinada, com endereço completo e se não se tratar da sede do cartório, on local onde foi lida;
c) o nome e qualificação completo (nacionalidade, profissão, domicílio, residencia, estado civil, regime de bens, número do documento de identidade, repartição expedidora e número de inscrição no CPF ou CNPJ, quando for o caso de PJ) das partes e respectivos cônjuges, ainda que não comparecentes, assim como de outros intervenientes, com expressa referência a eventual representação por procurador.
d) Regime de bens do casamento se alguma das partes for casada;
e) Menção à data, livro e folha do cartório em que foi lavrada a procuração e data da expedição da certidão, quando exibida por esta forma;
f) Quando se tratar de pessoa juridical, a data do contrato social ou outro ato constitutivo, seu número na Junta Comercial ou no Registro competente, artigo do contrato ou dos estatutos sociais que delega a representação legal, autorização para a prática do ato, se exigível, e ata da assembléia geral que elegeu a diretoria;
g) Nas escrituras de doação, o grau de parentesco entre doadores e donatários;
h) Se de interesse de menores ou incapazes, menção expressa à idade e por quem assistidos ou representados;
i) Indicação clara e precisa da natureza do negócio jurídico e seu objeto;
j) A declaração, quando for o caso, da forma do pagamento do bem adquirido, se em dinheiro ou cheque, este indentificado pelo seu número e nome do banco sacado, ou outra forma estipulada pelas partes;
k) Declaração de que é dada quitação da quantia recebida, quando for o caso;
l) Indicação dos documentos apresentados, entre os quais, obrigatoriamente em relação às pessoas físicas, cédulas de identidade, CPF e certidão de casamento;
m) As ressalvas de entrelinhas e emendas (em tempo) devem estar antes das assinaturas e subscrições;
n) Declaração de que a escritura foi lida em voz alta, perante as partes e testemunhas presentes, que aceitaram como tal redigida;
o) Texto padrão da recomendação 03 do CNJ;
p) Cota-recibo das custas e emolumentos devidos pela prática do ato;
q) Termo de encerrramento;
r) Assinatura das partes, do escrevente que a lavrou e do tabelião ou de seu substituto especialmente designado para tanto, encerrando o ato e, se alguma das partes não puder ou não souber assinar, outra pessoa capaz assinará por ela, a seu rogo, devendo ser colhida a impressão digital.
s) O Tabelião consignará na escritura pública a apresentação dos documentos e das certidões.
Caso a escritura pública tenha por objeto a alienação de imóveis, deverão ser observados, ainda, os seguintes dados:
a) a localização completa do imóvel com indicação de denominação se rural ou logradouro, número, bairro e cidade se urbano, e, ainda, quando se tratar só de terreno se este fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, bem como, com precisão, os característicos e as confrontações (caso de imóveis urbanos, quando tais dados constarem da certidão do RI, o tabelião poderá consignar somente o número da matrícula e sua localização);
b) título de aquisição do alienante, mencionando-se a natureza do negócio, o instrumento, matrícula e registro anterior, seu número e cartório;
c) menção, por certidão em breve relatório dos alvarás, quando a lavratura da escritura decorrer de ordem judicial;
d) declaração de que o imóvel se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, e sob pena de responsabilidade civil e penal sobre a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo;
e) declaração, sob as penas da lei, de quitação relativa a débitos de condomínio, bem como de que não há débito relativo a impostos, taxas e semelhantes, especificando-os, se houver, exceto quanto àquelas dispensadas expressamente pelo adquirente;
f) quando se tratar de imóvel rural, menção dos dados do Certificado de Cadastro de imóvel Rural – CCIR;
g) inteiro teor da autorização emitida pelo Incra para fins de desmembramento de imóvel rural;
h) número, data e local de expedição da certidão negativa de débito (CND) do INSS, quando exigida, nas hipóteses previstas em lei;
i) indicação da guia de recolhimento do imposto de transmissão, ou de imunidade ou isenção;
j) nas escrituras relativas a trasferência de domínio útil, menção ao comprovante de pagamento do laudêmio;
k) número de contribuinte dado ao imóvel pela Prefeitura Municipal ou Incra, se houver sido feito o lançamento; inexistindo este, será consignado no ato o respective comprovante;
l) expressa referência ao pacto antenupcial e seus ajustes, número de seu registro e cartório do Registro de Imóveis, quando o ato disser respeito a objeto de convenção antenupcial.
m) As escrituras de instituição ou de interesse de Fundação, ainda que outorgante ou interveniente, não serão lavradas sem a intervenção do Ministério Público. Entretanto, não estão sujeitas ao requisite acima mencionado as fundações que se enquadrem no conceito de entidade fechada de previdência privada.
Se alguma das partes for pessoa juridica verificar se há no contrato ou estatuto social a respectiva autorização para assinar escritura, conjunta ou separadamente.
i. CÓDIGO CIVIL:
Art. 1.013. A administração da sociedade, nada dispondo o contrato social, compete separadamente a cada um dos sócios.
§ 1o Se a administração competir separadamente a vários administradores, cada um pode impugnar operação pretendida por outro, cabendo a decisão aos sócios, por maioria de votos.
§ 2o Responde por perdas e danos perante a sociedade o administrador que realizar operações, sabendo ou devendo saber que estava agindo em desacordo com a maioria.
Art. 1.014. Nos atos de competência conjunta de vários administradores, torna-se necessário o concurso de todos, salvo nos casos urgentes, em que a omissão ou retardo das providências possa ocasionar dano irreparável ou grave.
Art. 1.015. No silêncio do contrato, os administradores podem praticar todos os atos pertinentes à gestão da sociedade; não constituindo objeto social, a oneração ou a venda de bens imóveis depende do que a maioria dos sócios decidir.
Parágrafo único. O excesso por parte dos administradores somente pode ser oposto a terceiros se ocorrer pelo menos uma das seguintes hipóteses:
I - se a limitação de poderes estiver inscrita ou averbada no registro próprio da sociedade;
II - provando-se que era conhecida do terceiro;
III - tratando-se de operação evidentemente estranha aos negócios da sociedade.
3) Elementos estruturais da escritura pública:
1. Ementa – A ementa da escritura é uma forma resumida de informar a natureza do ato, o outorgante e o outorgado.
Exemplo: Escritura Pública de Compra e venda que Fulano de tal e seu cônjuge faz a Cicrano de tal e seu cônjuge.
2. Introdução – na introducão será descrito com o formalismo necessário ao ato os dados do tabelião, a data do ato, o local e o endereço da serventia.
3. Qualificação das partes – nome, nacionalidade, estado civil, profissão, identidade, cpf e endereço.
4. Identificação do bem –Na escritura pública relativa a imóvel urbano cuja descrição e caracterização conste da certidão do Registro de Imóveis, o instrumento poderá consignar, a critério do Tabelião, exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões mencionados nos incisos II, III, IV e V, do artigo 1º. da lei 7.433/85. Caso o imóvel seja rural, a escritura deverá conter a descrição completa do imóvel conforme consta na certidão de matrícula expedida pelo RI.
5. Poderes e direitos a serem transferidos – As partes poderão estipular a forma, o prazo e as demais condições do negócio jurídico de acordo com a sua livre vontade, desde que respeitados os requisitos contidos no art. 104 do Código Civil para a validade do negócio jurídico.
6. Termo de encerramento – finalização do ato notarial onde deve constar se foi emitida a DOI, os valores referentes a escritura, emolumentos, taxa de fiscalização judiciária, arquivamento e as assinaturas das partes envolvidas e do tabelião.
4)Documentos necessários a lavratura de escritura pública
A lei 7.433/85 regulamentada pelo decreto 93.240/86 que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas e dá outras providências, limitou os documentos a serem exigidos para a lavratura de escrituras públicas aos seguintes:
1. Escrituras declaratórias:
a. Carteira de identidade e CPF;
b. Certidão de casamento, caso a carteira de identidade não esteja atualizada;
c. Demais documentos eventualmente necessários à prática do ato.
2. Escritura de divórcio:
a. Carteira de Identidade e CPF;
b. Certidão de casamento atualizada (90 dias);
c. Documento comprobatório do pagamento do ITBI ou do ITCD, no caso de excedente de meação;
d. Pacto antenupcial (se for o caso);
e. Certidão de nascimento de eventuais filhos;
f. Carteira de OAB do advogado;
g. Documentos indispensáveis para a prática do ato e comprobatórios de propriedade de bens;
h. Demais documentos eventualmente necessários à prática do ato.
3. Escrituras de inventário:
a. Carteira de identidade e CPF;
b. Certidão de casamento do falecido e dos herdeiros, se estes forem solteiros, a certidão de nascimento certidão de óbito do falecido;
c. Pacto antenupcial (se for o caso)
d. Carteira da OAB do advogado;
e. Certidão negativa de tributos municipais;
f. Certidão negativa de tributos estaduais;
g. Certidão negativa de tributos federais;
h. Documento comprobatório do recolhimento do ITCD;
i. Demais documentos indispensáveis para a prática do ato e comprobatórios de propriedade de bens.
4. Escritura de compra e venda, doação, usufruto, cessão, etc.
a. Documento comprobatório do pagamento do ITBI ou do ITCD;
b. Certidão de ônus reais;
c. Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias;
d. Certidão de matricula ou registro;
e. Certidão conjunta de débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da união, para pessoas jurídicas, quando necessário;
f. Certidão relativa a contribuições previdenciárias, para pessoas jurídicas, quando necessário;
g. Certidão de quitação do IPTU, quando se tratar de imóvel urbano;
h. Certidão de quitação do ITR, quando se tratar de imóvel rural;
i. Certidão de cadastro do imóvel Rural – CCIR, quando se tratar de imóvel rural;
j. Certidão de feitos ajuizados na Justiça Federal, quando necessário;
k. Certidão de feitos ajuizados na Justiça Estadual, quando necessário;
l. Certidão de feitos ajuizados na Justiça do Trabalho ou CNDT, quando necessário;
m. CNPJ, Estatuto ou Contrato Social e/ou alterações contratuais, Ata da Assembléia de Eleição/Nomeação dos representantes legais, no caso de pessoa jurídica;
n. Carteira de identidade e CPF da pessoa física e do representante legal da pessoa jurídica;
o. Certidão de casamento;
p. Demais documentos indispensáveis para a prática do ato;
